这个城市的楼市，被全国人民盯上了！
开门见山：
被全国人民盯上的城市，就是武汉。
准确的说，是被全国投资客盯上了。
过去两个月，中国楼市里弥漫着一种言论：
武汉，是全国最值得投资的二线城市！武汉，即将暴涨！
作为一个两个月内多次考察武汉近20天的耿直少年，我想用一篇文章，详尽的帮大家搞清楚以下四个问题——
为什么会传出以上言论？究竟有多少人在盯着武汉？
他们为什么会盯着武汉？武汉究竟有什么样的价值？
武汉会不会暴涨？武汉会不会普涨？
武汉的投资方法论是什么？武汉楼市的真正机会在哪里？
闲话不多说，直接开干！
究竟有多少人，在盯着武汉楼市？
过去两个月，我两次考察武汉，市场情绪历经辗转。
两个月前，武汉光谷中心城。
绿地星河绘的中介渠道，还站在南山府的门口拉客。
逢人就喊，我们更便宜！
两个月后，武汉光谷中心城。
绿地星河绘开盘即清盘，已经取消所有优惠，并下架了所有中介渠道。
张口就说，我们没房了！
两个月前，光谷关山大道的顶级学区房，单价27500元/㎡；两个月后，光谷关山大道的次顶级学区房，单价已经干到了30000元/㎡。
短短两个月，涨了13%。
过去两个月，长三角群众来了。
年底考察武汉时，已经有三四个楼盘的销售，勾着眼神反复试探：
从杭州来的？我已经接了苏杭的两个团，怎么都跑过来了？
你们是不是得到什么内部消息？
深圳人民，是被调控政策锤的抬不起头，因为“买不了”，被迫转战。
而长三角群众，则是被连续上涨的房价干的哭爹喊娘，因为“买不动”，被迫转战。
一个摇了7次“杭州”的朋友，撂下一句狠话：
摇不到杭州未来科技城，那就干个武汉版的未来科技城！
先干套光谷，解解恨！
过去两个月，深圳人民也来了。
自从深圳被接连爆锤，带货大V以及他们背后的投资客，失去了赖以生存的土壤。
中国楼市里的资深“懂王”们，嘴上喊着“深圳是锤不死的”，身体却在思考下一个战场。
据我所知，已经有不下5个“大V专家”，在武汉支开了摊子，准备大战一场。
甚至有的憨批，病急乱投医，拉流量拉到我们这个小破号的头上。
跑到我们的后台，一顿留言猛如虎，狂吹一波大武汉。
别听大碗瞎逼逼，跟着我们干武汉！
上武汉、干光谷，如同一场瘟疫。
在全国投资客的心底，逐渐晕染、蔓延。
究竟这群人，看上了武汉什么？
我简单梳理了一下，这群中国楼市的“资深懂王们”所看上武汉的，无非以下几点——
第一，好讲故事的区位。
武汉的区位，太能讲故事了。
占着个九省通衢的名头，还是全国高铁枢纽，更是长江三大航运中心。
500公里范围，能辐射到长三角及中部所有重点城市；
900公里范围，能实现全国所有重点城市的全面覆盖。
一张口，就是中国经济地理中心。
第二，更好讲故事的产业。
一个光谷，就能吹上两天。
中国最大光通信研究基地，牛批！华为研发中心，牛批！小米全球第二总部，牛批！
8大产业中心、42所高等院校、56个国家及省部级科研院所、66名两院院士……
别问，问就是牛批！
一条芯片产业链，上游有新思科技等半导体巨头；中游有长江存储、武汉新芯等存储器巨头；下游有“代工大王”富士康、“为国造机”大华为、“国货之光”狠小米……
国家扶持啥，咱们就有啥！
第三，最好讲故事的教育。
83所大学、2所985，5所211，10所一本，35所二本……
一张口，就是大学生数量世界第一、高校数量全国第二，重点大学数量全国第四。
往上，能给苦逼河南大讲特讲——大学优势、高考赋能；
往下，能给全国人民一顿输出——百万大学生留汉，接盘侠广袤。
第四，友好的限购，更友好的限贷，最友好的限售。
武汉虽然限购，但大专就能落户。15天落户，落了就能干；
武汉虽然限贷，但二套首付只要4成，且不认贷款记录。一旦还清，就能3成首付继续干；
更关键的是，不限售！不限售！不限售！
放眼全国所有的一二线重点城市，武汉几乎是门槛最低、政策最宽松的城市。
第五，房价足够低。
单价2万，能干到产业核心；总价150万，能买到长江主轴；
总价上到200，你都敢看学区房了；总价要上到300，一线江景都能送给你；
长三角和珠三角的一个车位，就能在武汉干套首付；
卖一套杭州，能干3套武汉，而且是带学区的主城区……
一波降维打击，轻松完成重仓。
逢人就敢吹牛批，哥们武汉3套房！
第六，中部地区，唯一的南北方价值共识。
整个中部地区，能让南北方都认可的城市，可能只有武汉。
再加上一波疫情冲击之下，武汉不仅没被打垮，GDP还依旧挤进了全国前10。更让人对武汉，平添一种浴火重生、英雄归来的倔强感。
前两天的大会上，王毅外长说：要向全世界推广湖北，推广武汉。
听完之后，分分钟让人坐地高潮。
一个苏州人，干3套郑州，别人可能会骂你憨批。
如果干3套武汉，别人可能会觉得你“怕不是得到了内部消息”。
如果一个城市——
占着全国经济地理中心的好区位，有一大票国家着力扶持的产业基础，还有一大票让高考困难省们眼馋的教育资源，更有所有人公认的价值共识……
更关键的是，价格低，门槛更低，还不限售！
像这样的城市，在全球放水的焦虑环境中，任谁瞅一眼都花心乱颤。
武汉，正在成为长在全国投资客心中的G点，谁都想上去干票大的。
即便武汉有如此大的价值，即便有如此的多人想爬上去干票大的。
但是，恕我直言——
凭几个炒房客，还真炒不起来武汉！
自从几波投资客趴上去之后，武汉楼市就开始传播一个虎狼之言：
武汉，即将暴涨！
根据我连续两次、数10天的考察，我可以很负责任的告诉诸位：
武汉，几乎没有普涨可能！
我如此断言的依据，来自于以下三个方面——
第一，武汉的供应量太特么大了。
接下来，请感受来自全国卖地金字塔塔尖的支配。
下面这张图，是2020年全国卖地城市TOP10——
从土地出让金额上来看，武汉排名全国第6。
但是，从成交土地的规划建筑面积上来看，武汉排名全国第2，仅次于成都。
武汉4000万㎡的建筑供应中，大约有1600万㎡的新房供应。
按照10个月的上市周期计算——
2021，武汉至少有1600万㎡的新房，将像潮水一样抵达战场！
武汉的潜在供应量，大概率能排进全国前三！
第二，武汉的购买力太特么散了。
武汉，天然就是个散装城市。
汉江和长江把武昌、汉口和汉阳彻底分割开。
连接武汉三镇的第一座大桥——武汉长江大桥，直至1957年才落地建成。
也就是说——
武汉三镇连为一体，也就仅仅不到70年的时间。
此前数千年，武汉三镇在两条大江大河的划分之下，始终难以整合。
哪怕是今天的长江之上，已经架起数条桥梁，割裂感仍然存在在武汉人民的心中。
除了长江汉江之外，大量的湖泊、丘陵和湿地，也在割裂着武汉。
大江、大河、大湖、丘陵……把武汉彻底切割成一个个独立的组团。
近20个商圈，均匀的分散在武汉的每一个版块，每一个版块都自成体系。
五六个就业中心和所谓CBD，沿着长江分散到武汉的每一个区，每一个区都有滨江CBD。
版块被打散，购买力也被打散——
每一个版块内部的上班族，都能在板块内部找到属于自己的CBD。
每一个版块内部的购买力，都能在版块内部找到适合自己的房子。
汉口人买汉口，武昌人买武昌，汉阳人买汉阳。
当一个城市的购房者，没有往一个点上集中，没有形成合力……
最终，就造成了——
武汉的房价天花板，极其难以突破！
好位置的好房子，始终难以卖出高价！
第三，又大又散的武汉楼市，不可避免的卷了。
当“散的一批”的购房者，遇上了“大的一批”的供应量，整个市场就不可避免的陷入到“正面吃鸡”的竞争红海中。
四新版块，三大国企在正面吃鸡——
绿地海格公馆、金茂方岛、中铁建御湖，都是大国企、都是地铁盘、都有大商业、都带个学区……
三个楼盘，同时派出置业顾问，互相站在对方售楼部门口，拓客撕逼。
古田北，绿城华润在打价格战——
绿城桂语朝阳，刚释放最新房源的备案价：最高价接近2万/㎡。
隔壁的华润，瞬间丢出特价房：清盘特惠，1.4万/㎡起。
绿城把shi都快挤出来了，把古田北的价格拉到了2万。
华润，一屁股又给坐回到了1万5。
吴家山，割肉送精装——
吴家山某楼盘，入市稍晚了两个月，地缘客户都被竞品吃干抹净。
这位大哥，狠起来上来就割肉：
送精装，上中介，佣金3个点；只要你敢买，我还敢返佣。
分销大军，包围了整个吴家山的所有售楼部，看到客户就一个冲锋顶上去。
供应红海里的武汉楼市，已经严重内卷。
卷到地王没利润、卷到精装变毛坯、卷到互相撕逼价格战！
面对卷成皮尺的武汉楼市，谁敢腆着脸说“武汉即将普涨”？
来，让我先用皮尺把丫嘴塞住！
怎么办？普通人应该怎么办？
武汉楼市的难点在于——
城市基本面和城市价值，完全没有任何问题。
拥有中部地区最好的区位条件，水路、高铁双枢纽，九省通衢，通达全国；
单核城市、背靠基数较大的一省人口，乃至周边九省的跨省人口；
拥有中部地区最好的教育资源，最庞大的毕业生人口；
拥有整个中部地区最好的科技研发资源和产业落地资源；
拥有可能是中部地区最好的生态环境资源；
拥有全国二线城市最友好的调控政策，低门槛、高杠杆、不限售；
拥有全国二线城市最高的疫后重视度，作为全球推广的中国名片。
怎么看，都能涨！
但偏偏供应量贼大，城市价值贼散，楼市竞争贼卷！
假如把楼市的投资价值，比作一张饼——
武汉，属于有盐也有胡椒面。
无奈，饼烙的太大。
盐巴和胡椒撒上去，就总觉得差点味道。
面对这样的情况，普通人应该怎么办？
好办！
武汉的投资方法论，只有两个字——
聚焦！
第一重聚焦，请聚焦三环内。
武汉的供应量是大，但武汉的供应量都堆在三四环之间。
我们去观察武汉土地成交的分布图，你会发现——
武汉的土拍主战场，在三环外（不含光谷）；
1600万㎡的新房供应战场，在三环外（不含光谷）；
350多个的在售楼盘，7成都在三环外（不含光谷）。
三环内和光谷核心的市场，与三环外是两个世界。
汉口3万+的融创玖玺台，开盘当天全部售罄；
2.6万+的福星惠誉星誉国际，更是开盘秒光；
徐家棚月亮湾壹号的价格一出，融侨天御卖成了爆款；
主城区的天价学区房，频频出现……
满足居住需求的完善配套，永恒稀缺的土地供应，再加上成熟的就业产业，
是武汉三环内和光谷核心的基本盘。
基本盘不垮，房价永远涨！
第二重聚焦，请聚焦长江主轴。
武汉的价值，的确是散。
但长江主轴，是武汉人及外地人唯二公认的价值共识之一。
在武汉城市总规(2017~2035)中，武汉明确提出了主城中心为——长江主轴。
并且着重强调——
长江主轴的规划，是一张蓝图绘到底。
所谓的一张蓝图绘到底，就是无论武汉换届多少次，长江主轴一直都将作为武汉中心。
“鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥”，是长江主轴的核心发展区。
在这段区域内，有武汉唯一一条能把武汉三镇串联起来的地铁环线——12号线；有以黄鹤楼和租界区为代表的武汉最精华文化历史遗迹；有连为一体、蔓延数十公里的江滩公园；有能把超高层灯光秀、江滩公园、长江风光、历史建筑融为一体的立体景观轴；还有武汉除光谷以外的所有就业中心和CBD……
长江主轴（鹦鹉洲长江大桥至武汉长江二桥），承载着武汉的复兴，也是武汉整座城市价值的封面。
请重点关注长江主轴上的国博、四新，以及背靠长江主轴的后湖版块。
第三重聚焦，请聚焦光谷中心城。
光谷，是武汉产业的骄傲。
光谷的三条轴线上，聚集着武汉最好、最优秀，也最有潜力的产业——
关山大道上，聚集着武汉一半以上的互联网企业，比如斗鱼；
光谷五路上，聚集着武汉最多的手机硬件制造业——比如华为、小米，武汉最大规模的商业集合体——比如大悦城、龙湖天街；
左岭大道上，聚集着武汉最优秀的半导体研发企业——比如长江存储、华星光电和深圳天马。
其中，光谷五路上不仅聚集着最优秀的产业，还有最大规模的商业和最崭新整洁的城市界面。更重要的是，光谷五路上还有诸多存量可开发用地。
未来光谷五路，是作为光谷的城市核心，也是作为整个武汉的城市名片和经济发动机。
请重点关注光谷三条轴线的光谷五路，距离越近越好。
以上，就是武汉的全部内容。
我们来做个简单的回顾。
第一，武汉这座城市，无论从基本面，还是区位产业和教育，再或者是在国家战略层面上来说，都是没有任何问题的。
与此同时，我个人也认为——
武汉，几乎称得上全国最值得长持的二线城市。
第二，武汉最大的问题在于——供应量太大，购买力分散，城市价值更分散。
这三个问题，最终造成了武汉楼市“内卷化”严重。
我个人认为——
在内卷严重的市场中，房价很难迎来全面普涨。
第三，武汉最大的机会在于——聚焦长江主轴，聚焦光谷中心城。
既然价值分散，那就聚焦长江主轴和光谷中心这两个规划最好、砸钱最多、界面最好、产业最好、购买力最好的版块。
我个人认为——
长江主轴，是武汉的面子；光谷，则是武汉的里子。
围绕这两个版块，大碗楼市也有更具体的版块推荐和楼盘推荐。
因为篇幅问题，无法一一在文中说明。
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